youtube

Waarom betalen beleggers zo veel voor agrarische grond?

Amsterdam, 15 maart 2019

In 2005 kreeg ik het verzoek van een bemiddelaar om kavels grond te leveren aan hun hoofdzakelijk particuliere lange termijn beleggers. Al gauw meldden zich ook andere partijen met een belangstellende achterban. De AFM stelde zich in 2008 op het standpunt dat met het aanbieden van kavels grond een beleggingsobject (Wft) werd aangeboden. In eerste instantie werd die zienswijze door de voorzieningenrechter verworpen en pas jaren later werd er door de bestuursrechter duidelijkheid verschaft en werd de AFM zienswijze gevolgd, mits voor de aangeboden gronden ook het onderhoud (pacht) werd verzorgd door de aanbieder.

Ik ben toen zelf gestopt met het aanbieden van gronden aan bemiddelaars en sindsdien is de markt van grondverkavelingen vertienvoudigd. Door de aanbieders werden werden vanaf toen uitsluitend onverpachte gronden aangeboden wat, zoals gezegd, maakte dat dit niet viel onder AFM toezicht. Wel ben ik in 2012 nog (als enige) de uitdaging aangegaan om met M2Beleggen bv een AFM vergunning aan te vragen. Dat bleek echter niet mogelijk omdat de vergunning procedure niet was geschreven voor het product grond. Op mijn kosten is toen een door mij ingeschakelde jurist vervolgens bijna een jaar met de AFM bezig geweest om de procedure te herschrijven om het toch mogelijk te maken om een vergunning aan te vragen. Uiteindelijk was het zover en waren er niet minder dat 42 bijlagen nodig om een vergunning aan te vragen. Ik heb het toen echter daarbij gelaten omdat ik belangstelling kreeg voor een studie politieke wetenschappen en daarna een studie internationaal recht.

De grondmarkt heeft gedurende 10 jaar (tot 2015) min of meer niet bewogen, ondanks het feit dat er een duidelijk tekort aan woningen ontstond. De overheid heeft daar niets mee gedaan en gemeenten en ontwikkelaars verloren honderden miljoenen euro’s. Sinds 2015 is er een duidelijke opleving en kun je bijna geen krant openslaan om geconfronteerd te worden met een te lage bouwproductie. De vraag dient zich evenwel aan wat het optreden van de AFM tien jaar geleden voor de consument heeft opgeleverd. En ook hoe het zo kan zijn dat deze consument nog altijd zo gemakkelijk een relatief hoge tot zeer hoge prijs betaald voor agrarische grond. Een prijs die zich moeilijk laat verklaren door alleen een zogenaamd schaarste argument of verwachtingswaarde.

De situatie deed mij denken aan de beginjaren van de Amsterdamse optiebeurs waar de marketmakers heel veel geld verdienden omdat de zogenaamde ‘spread’ (verschil bied en laatkoers) enorm wijd was. Zo wijd dat je er met een vrachtwagen doorheen kon rijden zeiden ze vroeger. Die markt kreeg langzaam meer bekendheid en de marges werden in het voordeel van beleggers steeds kleiner. Vreemd genoeg is die trend niet waarneembaar bij grondinvesteringen en betalen beleggers nog altijd een bijzonder hoge winstmarge aan de verkopende partij.

Anthony Pieters