youtube

AFM

Het aanbieden van grondposities aan consumenten kan vergunningplichtig zijn onder de Wet op het financieel toezicht (Wft). Voor het aanbieden van grondposities aan anderen dan consumenten geldt nooit een vergunningplicht. De vergunningplicht kan alleen van toepassing zijn op het aanbieden van grondposities aan consumenten.

Bij het aanbieden van grondposities aan consumenten geldt een vergunningplicht indien sprake is van de volgende factoren:

  • De koper betaalt een vergoeding voor de gronden.
  • De koper verkrijgt een recht op een kavel (landbouw)grond.
  • De aanbieder doet een voorspelling over het rendement dat de koper gaat krijgen.
  • De koper beheert de kavel (landbouw)grond niet zelf. Iemand anders doet dit voor de koper. De aanbieder zorgt bijvoorbeeld voor een pachter * die de grond voor de koper onderhoudt.

Is aan één of meer van die factoren niet voldaan, dan is de vergunningplicht niet van toepassing. Zo valt een grondaanbieding waarbij de koper zelf verantwoordelijk is voor het beheer van de grond niet onder de hier bedoelde vergunningplicht.

Daarnaast kent de Wft enkele vrijstellingen van de vergunningplicht. Zo is de aanbieder die een grondpositie aanbiedt van ten minste € 100.000 vrijgesteld van de vergunningplicht. Ook in het geval gronden worden aangeboden uit een serie van minder dan 20 kavels is de aanbieder vrijgesteld van de vergunningplicht.

M2 Beleggen heeft de aanbiedingen van grondposities zodanig gestructureerd dat ze niet vallen onder een vergunningplicht als bedoeld in de Wft.

* verpachten is het aan een agrariër tijdelijk beschikbaar stellen van de grond tegen een pachtvergoeding.

 

Rendement

M2 Beleggen ziet het investeren in strategische gelegen agrarische gronden als een relatief veilige vorm van beleggen. Een rendement indicatie valt echter niet te geven. Indien een grondaanbieder u als koper expliciet rendement in het vooruitzicht stelt of een termijn noemt waarbinnen de aangeboden grond van bestemming zal wijzigen, dient u deze aanbieding, in onze ogen, met grote argwaan te benaderen. Een grondbelegging is geen geschikt alternatief voor een spaarrekening. Wij willen u de onderstaande waarschuwingen, die wij zagen staan op de AFM site, niet onthouden;

Consumenten krijgen bij een aanbod van een beleggingsobject in grond vaak een hoog positief rendement in het vooruitzicht gesteld. Dit zou behaald kunnen worden door te speculeren op een bestemmingsplanwijziging, bijvoorbeeld een wijziging van agrarische naar bouwgrond. In de meeste gevallen is het echter zeer onzeker of een dergelijk rendement gehaald kan worden. Dit constateert de Autoriteit Financiële Markten (AFM) na onderzoek naar beleggingen in grond. In de afgelopen tijd zijn diverse maatregelen genomen tegen aanbieders van en bemiddelaars in deze beleggingsobjecten.

 

Advies aan consumenten

De AFM raadt consumenten die overwegen om in grond te investeren aan om vooraf goed onderzoek te doen. Daarbij kan in ieder geval rekening worden gehouden met het volgende:

  • Aanbieders van beleggingen in grond (beleggingsobjecten) kunnen vrijgesteld zijn van de vergunningplicht, bijvoorbeeld door het aanbieden van investeringen van meer dan 50.000 euro (tegenwoordig 100.000 euro). Ook als er sprake is van een vrijstelling gelden er bepaalde plichten. Zo moet de vrijgestelde aanbieder bij zijn aanbod in alle reclame-uitingen en documenten vermelden dat hij niet vergunningplichtig is en niet onder toezicht staat van de AFM. Op die manier zijn beleggers op de hoogte dat ze investeren in een product waarop geen toezicht vooraf van de AFM is. Tot op heden heeft de AFM geen vergunning verleend aan een aanbieder van beleggingen in grond (beleggingsobjecten).
  • Ook indien een belegger te maken heeft met een aanbieder of bemiddelaar met een AFM-vergunning, neemt dat niet de risico’s weg die de belegger loopt bij een investering in een beleggingsobject, zoals grond.
  • De prijs die de consument betaalt voor de grond is vaak een stuk hoger dan de prijs die de verkoper heeft betaald. Die betaalt vaak de veel lagere, huidige marktwaarde van de grond. Voor consumenten is het daarom van belang zelf goed onderzoek te doen om te bepalen of de gevraagde prijs marktconform is. Bij het Kadaster kan men gegevens opvragen, zoals recente verkoopprijzen van de grond die wordt gekocht.
  • De in het vooruitzicht gestelde hoge winst op de belegging in grond is gebaseerd op een mogelijke bestemmingsplanwijziging. De kans dat dit gebeurt, is zeer ongewis. Ook hier is goed onderzoek van belang om zelf het risico dat een bestemmingsplanwijziging uitblijft, goed te kunnen inschatten.
  • In het vooruitzicht gestelde rendementen bieden geen garantie voor toekomstige opbrengsten. In meerdere gevallen heeft de AFM geconstateerd dat de in het vooruitzicht gestelde rendementen onrealistisch hoog zijn. Kijk daarom goed waarop de prognoses zijn gebaseerd, vraag ook naar negatieve scenario’s en risico’s als deze niet in de brochures of op de website staan en bedenk dat in het algemeen geldt dat een hoger rendement een hoger risico met zich meebrengt. Vraag ook naar de mogelijke kosten die met de inleg worden betaald.

(bron: AFM)